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Andare a vivere in affitto è meglio che comprare casa

Comprare casa è uno dei punti fermi della cultura italiana, un traguardo irrinunciabile. Eppure, secondo gli esperti, acquistare casa oggi non sembra essere l’investimento più redditizio.

L’ Italia, si sa, ama investire i suoi risparmi nel mattone. Secondo l’ultimo Rapporto Immobiliare Residenziale realizzato dall’Agenzia delle Entrate, nel 2016 il mercato immobiliare ha registrato una crescita del 19,19%. Attualmente circa l’ 80% degli italiani è proprietario della casa in cui vive. Ci sono inoltre 9 milioni di immobili residenziali dati in locazione, usati come seconda casa o messi a disposizione di un familiare. Solo un timido 18% sceglie di andare in affitto, con un aumento di appena l’ 1,3% rispetto allo scorso anno. È chiaro, quindi, che gli italiani preferiscono vivere in abitazioni di proprietà e considerano l’acquisto di immobili un investimento sicuro e redditizio.

Ma investire nel mattone, è davvero così conveniente? Lo è stato negli anni Settanta del secolo scorso quando, a causa dell’iperinflazione, gli immobili registravano un rendimento annuale fino a 10 punti percentuali superiore rispetto a BOT, Titoli di Stato a lungo termine e azioni. Comprare casa era, dunque, la soluzione di investimento che più difendeva i risparmi dall’alta inflazione. Ma a partire dagli anni Novanta l’inflazione si è notevolmente ridotta e, con essa, anche la crescita annuale media dei prezzi immobiliari; mentre è aumentato il rendimento di BOT, Titoli di Stato e azioni.

Comprare casa pensando che, con il passare degli anni, il suo valore possa aumentare o, quantomeno, rimanere inalterato, non è più un’aspettativa realistica. Così la pensa Robert Shiller, premio Nobel per l’economia nel 2013 ed esperto di mercati immobiliari. In una recente intervista a Bloomberg Shiller ha affermato: “La gente deposita tutti i suoi risparmi in una casa, ma una dimora necessita di spese di manutenzione, perde valore e passa di moda. Tutti questi sono dei problemi. L’immobiliare è un settore che alla pari degli altri deve fare i conti con il progresso tecnico. Le nuove case sono migliori delle precedenti e questo toglie valore al prodotto già realizzato”. Secondo Shiller l’investimento in immobili è simile all’acquisto di un’ automobile: “Se ritiene che investire nell’acquisto di una casa sia una grande idea, perché non investire in un’auto? Perché non compra un’auto come investimento e lo vende tra 20 anni? Ovviamente non è una buona idea perché la gente non vuole macchine usate. E’ lo stesso con le nostre case. Per questo non si dovrebbe usare il mattone come strumento di investimento“. E i fatti gli danno ragione: secondo l’ House Price Index, gli immobili esistenti nel 2010 hanno già perso il 20% del loro valore di mercato in soli 6 anni.

La soluzione è l’affitto? Nicola Zanella, economista di fama internazionale specializzato nel campo della finanza personale e degli investimenti, ha fatto un po’ di conti per capire quale sia il miglior modo per accumulare ricchezza nel tempo. In un’approfondita analisi su YouInvest.org, Zanella ha considerato il caso di una famiglia tipo con un reddito netto di circa 3400 euro, che ha un’uscita di 616 euro tra affitto e spese per l’abitazione e che risparmia ogni mese 833 euro, mettendo da parte circa 60000 euro negli ultimi 6 anni. La famiglia si trova davanti a una scelta: chiedere un mutuo da 120000 euro con una durata di 22 anni per comprare una casa del valore di 180000 euro oppure rimanere in affitto e investire i propri risparmi in azioni o Titoli di Stato.

Se sceglie di acquistare: la famiglia si troverà con 60000 euro investiti immediatamente nell’immobile e con 5455 euro che investirà ogni anno per il pagamento del mutuo. La possibilità di qualsiasi altro investimento sarà quindi bloccata.

Se sceglie l’affitto: la famiglia avrà a disposizione 60000 euro da investire subito e 4088 euro di risparmio da investire ogni anno.

Tenendo conto del profilo rischio/rendimento di immobili, azioni e Titoli di Stato, pubblicato nel Journal of Wealth Management, Zanella afferma:
“Dopo 22 anni, realizzando il primo scenario, ossia l’acquisto, la ricchezza immobiliare finale che ci si può attendere…è pari a 238.057 euro, con un valore finale minimo di 166.099 euro e un valore massimo di 329.161 euro. Scegliendo il secondo scenario, cioè l’affitto e investendo solo in azioni italiane, la ricchezza finanziaria finale che ci si può attendere è pari a 407.093 euro, con un valore finale minimo di 72.653 euro e un valore massimo di 1.176.891 euro. Scegliendo il secondo scenario, cioè l’affitto e investendo solo in titoli di Stato italiani a lungo termine, la ricchezza finanziaria finale che ci si può attendere è pari a 217.778 euro, con un valore finale minimo di 104.017 euro e un valore massimo di 395.737 euro”.

A conti fatti, conclude Zanella, la soluzione che prevede di rimanere in affitto ed investire i risparmi in bond o azioni, può essere “la scelta migliore per massimizzare le possibilità di accumulare ricchezza nel corso del tempo, contrariamente a quanto comunemente si creda“.[:]